Immobilier

Investir dans l'immobilier via les SCPI : quels avantages ?

8 décembre 2019 6 min de lecture

Les investisseurs sont nombreux à s’orienter vers l’immobilier lorsqu’il s’agit de développer leur patrimoine ou simplement de préparer leur retraite.
Cet attrait important pour l’immobilier s’explique pour plusieurs raisons. Tout d’abord, l’immobilier présente une des meilleures performances historiques parmi les différentes classes d’actifs (juste derrière les actions).
Aussi, l’immobilier présente un profil d’investissement équilibré en termes de couple rendement / risque. L’immobilier est moins volatil que les actions mais offre une belle performance à long terme.
L’immobilier est aussi une classe d’actifs intéressante pour se protéger de l’inflation. Et contrairement aux actions, le risque de perte en capital est plus limité.
En effet, la valeur du foncier peut fluctuer à la baisse mais ne peut pas faire faillite (le foncier garde toujours une valeur minimale, même dans les régions les moins dynamiques de France).

Pour toutes ces raisons, les épargnants plébiscitent fortement l’immobilier au moment de se constituer un patrimoine. Beaucoup font le choix d’investir en direct dans un bien.
Il s’agit souvent d’un choix par défaut, par méconnaissance des différentes solutions pour investir en immobilier. L’alternative à l’investissement immobilier en direct est d’opter pour la « pierre-papier ».
Derrière ce terme, on retrouve des produits tels que les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) et les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Les SCPI constituent une solution très intéressante pour diversifier son patrimoine immobilier tout en déléguant et en profitant des crédits immobiliers à taux bas.
Dans cet article nous passons en revue les avantages des SCPI et les choses à savoir avant de souscrire des parts.

Qu’est-ce qu’une société civile de placement immobilier ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des sociétés dont la mission est de développer et d’administrer un parc foncier pour le compte de ses propriétaires (ses associés).
Les souscripteurs de parts de SCPI deviennent « associés » de la SCPI. Comme pour un investissement immobilier classique, il est possible de les acheter cash ou à crédit. Cet exemple d’investissement SCPI permet de comprendre de façon chiffrée les avantages du crédit. L’intérêt de cette option est abordé plus bas dans cet article.

La gestion de la société occasionne des frais de fonctionnement, il s’agit essentiellement de frais du personnel gérant la SCPI. Une partie des revenus locatifs est donc vouée à couvrir ces frais de fonctionnement, car le confort des investisseurs qui ne gèrent pas en direct se paie. C’est autant de revenus en moins pour les investisseurs associés de la SCPI. Néanmoins, les gestionnaires de SCPI étant des experts de l’immobilier, leurs services permettent des achats judicieux, une allocation optimale du patrimoine, une rationalisation des coûts et optimisation de la gestion des biens. Ces services justifient ainsi les frais de fonctionnement des SCPI.

Les SCPI sont investies dans tout type de biens. On retrouve ainsi des SCPI spécialisées dans les bureaux, les centres commerciaux, les maisons de santé, ou bien encore le résidentiel. De la même façon, les SCPI sont également spécialisées par aire géographique.
Certaines sont centrées sur les biens en région francilienne, d’autres encore ont une exposition au marché Allemand.
Les investisseurs peuvent ainsi faire entrer en jeu leur sensibilité personnelle du marché immobilier au moment du choix de SCPI. Sachant que nous avons le choix entre une centaine de SCPI en France.

Les avantages et inconvénients des SCPI.

Un point fort de ce produit concerne sa rentabilité. Le rendement moyen des SCPI avoisine les 4,5 % par an avant impôt (la fiscalité est abordée plus bas).
Il s’agit d’un rendement relativement attractif en comparaison avec l’immobilier traditionnel en direct, ou les rendements d’autres classes d’actifs, notamment les fonds en euros ou les livrets (deux placements populaires) dont les rendements peinent à compenser l’inflation.

Parmi les grands avantages des SCPI, il faut bien évidemment noter la gestion entièrement déléguée. Cela constitue un des principaux attraits de la pierre-papier, offrant une tranquillité d’esprit aux associés.
Il n’y a pas de risque d’impayé ou de dégradation du bien à gérer, deux angoisses récurrentes chez les bailleurs gérant eux-mêmes leurs biens immobiliers. Un deuxième avantage est la facilité de diversifier son patrimoine, le ticket d’entrée est de quelques milliers d’euros, parfois moins.
Il est donc possible de diversifier ses placements facilement (même avec un faible capital) en souscrivant des parts de différentes SCPI. Avec le recours possible à l’emprunt immobilier.

Un des inconvénients notables de la SCPI concerne les frais de souscription. Ils sont relativement élevés puisqu’ils avoisinent les 10 %.
Ces frais sont donc du même ordre que les frais d’un achat immobilier en direct. Les SCPI sont donc nécessairement catégorisées comme des investissements à long terme.
La liquidité n’est pas le point fort des SCPI. Sur cet autre point, dans la famille pierre-papier les SIIC s’en sortent beaucoup mieux puisqu’il est possible de passer un ordre d’achat ou de vente en quelques secondes sur les marchés financiers.
Le revers de la médaille est que la volatilité des SIIC est plus forte que celle des SCPI.

Optimiser la fiscalité des SCPI.

La fiscalité applicable aux revenus de SCPI est celle des revenus immobiliers (régime micro-foncier ou régime réel selon le montant des loyers perçus et d’autres critères). Il faut reconnaître qu’il s’agit d’une fiscalité qui n’est pas particulièrement attractive.
En France, les revenus fonciers sont plus lourdement taxés que les autres revenus du patrimoine tels que les actions ou les coupons d’obligations. Cet écart de fiscalité entre revenus fonciers et financiers est encore plus notable depuis l’instauration de la flat tax (le prélèvement forfaitaire unique de 30 %, une mesure phare du Président Macron visant à rassurer les investisseurs installés en France).

La bonne nouvelle est qu’il est possible d’optimiser la fiscalité des revenus de SCPI. En effet, un des grands intérêts de ce produit est la possibilité de loger les parts au sein d’une assurance vie.
Pour rappel, l’assurance vie est une niche fiscale très populaire auprès des investisseurs français (1600 milliards d’encours) pour investir à long terme. L’assurance vie permet de bénéficier d’abattement sur les plus-values imposables dès lors que le contrat a plus de 8 ans.
Certains contrats d’assurance vie sont plus adaptés que d’autres pour y loger des SCPI. Les meilleurs contrats donnent accès à près d’une vingtaine de SCPI différentes et avec de faibles frais de gestion.

Par ailleurs, il est possible de souscrire des parts de SCPI à crédit. En optant pour le régime réel lors de la déclaration des revenus de SCPI aux impôts, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits et ainsi minorer le bénéfice foncier taxable.
Opter pour un achat des parts à crédit est une solution particulièrement intéressante dans le contexte actuel pour profiter des taux bas.

En conclusion, les SCPI constituent une solution simple et efficace pour investir dans l’immobilier. Elles séduiront tout particulièrement les personnes désireuses de déléguer entièrement la gestion de leur patrimoine foncier tout en diversifiant sur un parc immobilier.